В новом году рынок недвижимости переходит от борьбы за объемы к борьбе за эффективность. На фоне охлаждения спроса и роста себестоимости застройщики будут искать скрытые точки роста.
Рассказываем, какие ключевые факторы будут влиять на первичный рынок недвижимости в 2026 году, а также обсуждаем с экспертом, какие технологии будут в тренде и помогут девелоперам продолжать выполнять планы продаж.
Период охлаждения спроса, начавшийся после отмены массовой льготной ипотеки, сменяется новым трендом. В 2026 году рынок первичной недвижимости столкнется не только с проблемой «кому продать», но и с вызовом «на что строить».
Если 2025 год прошел под знаком адаптации к высокой ключевой ставке и поиску альтернатив ипотеке, то 2026 станет годом борьбы с себестоимостью и дефицитом предложения. По итогам 2025 года рынок зафиксировал снижение продаж на 12–30% (в зависимости от сегмента), однако катастрофического обвала цен, которого ждали пессимисты, не случилось. Напротив, в 2026 году отрасль переходит в фазу «рынка продавца», но уже по другим, не монетарным причинам.
1.Искусственная «сушка» предложения
Главный тренд наступающего года — сокращение вывода новых проектов. Девелоперы, наученные опытом затоваривания прошлых лет, переходят к тактике сдерживания.
По предварительным прогнозам, объем запуска новых проектов в 2026 году сократится примерно на 14% и составит около 30 млн кв. м — это минимум с 2022 года. При этом ввод жилья (завершение начатого в пиковые 2023–2024 годы) пока остается высоким, но уже к концу 2026 года на рынке может сформироваться локальный дефицит ликвидных лотов на высокой стадии готовности.
Что это значит для бизнеса: стратегия «строить впрок» больше не работает. Застройщики будут выводить корпуса дозированно, удерживая цены от стагнации через искусственный дефицит. Те, кто сохранил земельный банк и готов стартовать во II полугодии 2026 года, окажутся в выигрышной позиции на «опустевшем» рынке.
2.Инфляция издержек вместо спроса
Цены на новостройки в 2026 году продолжат расти, но драйвером станет не ажиотажный спрос, а инфляция издержек. Прогноз роста цен на «первичку» составляет 5–7%, что сопоставимо с инфляцией.
Ключевая проблема — себестоимость строительства. Индекс стоимости стройматериалов и работ растет опережающими темпами. Влияет также вопрос кадров — дефицит рабочих рук в стройке оценивается в 600–700 тыс. человек. Зарплатная гонка подрядчиков разгоняет ФОТ, который в структуре себестоимости квадрата уже приближается к 45%.
Рентабельность проектов в регионах и комфорт-классе снижается до пограничных 10–15%. Для малых игроков это создает риск кассовых разрывов и ухода с рынка (или поглощения крупными федералами).
